鄉村民宿開發經營的10個陷阱

　　我國鄉村民宿經歷了從無到有，從小到大的發展歷程，現在已經成為鄉村旅游的重要業態，是帶動鄉村經濟增長的重要動力和助力全面推進鄉村振興的重要抓手。

　　然而，受消費升級和疫情影響的雙重挑戰，當前不少鄉村民宿發展面臨缺乏特色化經營、缺少多途徑增收等現實問題的考驗...

　　1、房屋產權

　　鄉村民宿目前存在著一個很重要、但是暫時無法解決的問題就是房屋產權問題。在國家沒有正式實現農村宅基地房屋產權的市場流通之前，鄉村民宿在產權問題上是存在著風險的。畢竟無論是資產管理、還是租賃主體的合規性問題，均建立在產權之上。目前鄉村的房屋普遍只有土地使用證，沒有土地上建筑的證明文件，而各地政府目前能做的也僅僅是推進不動產登記制度。未來會是怎樣的政策走向，當前不得而知。

　　政府政策的不確定性也導致了政府支持相對不足，對鄉村創業者支持度不夠，缺少合理的法律對鄉創人員或機構給予保護。甚至政策法規不完善，辦事人員刁難，還有面對某些村民的無理要求束手無策。還有就是很多民宿都沒有辦理正規的營業執照，這也是經營過程中存在的隱患。

　　2、合作精神

　　不可否認，大部分鄉村相對落后，村民比較缺乏合作精神、法制意識和契約精神。例如，一些景區的原住民看到租住房屋的外來客逐漸形成較好的商業模式，特別是民宿和客棧的經營業態，紛紛提出漲租要求，不按合約出牌，迫使許多經營者無法經營或者被惡意漲價。鄉村單個的村民是樸素的，群體的村民則可能互相攀比?？鬃诱f：“不患寡而患不均”。鄉村村民更是這樣，很難一碗水端平，這樣就會給民宿經營者埋下定時炸彈。旁邊的租金高了我的也要漲，人家的房子漂亮了我的也要重新裝修，這樣對鄉村民宿的投資者和經營者而言都是巨大的壓力。

　　在民族地區，還有民族矛盾與信仰差異的問題。比如某家酒店集團在藏族的康巴地區開鄉村民宿，其初衷是“民族團結橋梁，西部開發紐帶”。他們的人緣非常好，但進行合作時仍然慎之又慎。該酒店認為，別的投資者在藏區根本沒辦法與松贊集團競爭。因為松贊集團的創始人白瑪先生深諳藏區的文化，他說過：“文化的差異與認同是松贊最大的優勢?！?/span>

　　3、鄰里關系

　　鄉村民宿主人與村民、鄰里及地方各級官員的關系處理最為關鍵。每一個環節出大問題，就會導致前功盡棄。在租賃物業，特別是農宅土地之前，對于業主的選擇盡量多花時間去了解，通過走訪鄰里的村民，摸清信用再簽約不遲，一定不要匆匆忙忙簽約。因為作為從城市到鄉村來的投資者，一般要求鄉村行政部門公平正義、誠實信用、平等處事。但是，當地某些村民覺得你是城里來的大老板，要么該扶貧，要么該禮讓，總之鄉村里的某些人把城市里的投資者當作了“大肥肉”。所以，處理好鄉村鄰里關系等多種關系是鄉村民宿長久經營下去的基礎。

　　4、基礎設施

　　當前，鄉村的基礎設施還沒有達到能在短時間內接受高水平項目的要求，比如說交通、物流、網絡等，也對接不上互聯網項目的服務和速度要求，許多縣鎮政府的工作重心還是在傳統業務上。某些民宿過分追求情懷，放大故事性與傳奇性，導致民宿或客棧缺乏必備的配套設施，舒適度和安全感不足。比如在鄉村夏天天氣突然熱起來的時候，民宿原有用電荷載的承受力不夠，導致停電停水頻繁發生，這使得客戶體驗感極差。又如，某些湖旁的民宿或客棧排水系統不到位，導致把污水排入湖中，使湖水被污染，破壞自然環境。

　　5、情懷的坑

　　不要把情懷當產品賣，而忽略了產品的本質。筆者接觸過很多開民宿的人，都懷念小時候在老家的感覺，都喜歡在清凈的旅游地有一棟按照自己喜好布置的房子。市場上沒有怎么辦？自己開，這么美好的事情，開完之后各種同類人還不是紛至沓來？看似合情合理的事情，等做到運營階段才知道，情懷和現實隔著十萬八千里。

　　6、設計建造

　　太多的鄉村民宿都是家裝設計施工單位建造的，投資人如果對這行不了解，只有等著被坑。應該說，民宿的建筑改造、室內裝修及室外景觀園林都是很燒錢的，而且由于多是非標準化施工，還有鄉村地區都較偏遠，運送材料的運輸成本非常高，從城里請到鄉村施工的人工費用也非常高。所以，你會發現，一個民宿看上去好像什么都沒干，卻已經花進去好幾萬了。的確，因為民宿很難像房地產開發那樣流程清晰、材料透明，所以不懂行的人一定會花掉很多冤枉錢。

　　7、成本過高

　　客源不穩定性、季節性影響、低頻、入住率低、淡旺季明顯是始終無法解決的問題，現在一般鄉村的旺季只有4個月，把旺季和淡季平均一下，大部分鄉村的年平均出租率不會超過40%，所以這樣不可能帶來高回報。另一方面，鄉村民宿入住率低，又是重投入，同質化嚴重，服務和產品太弱，客單價太低，人工成本很高。由于低物業成本而帶來低溢價率，不足以支撐項目的運營，尤其是體驗好的運營。長遠來看，僅有的嘗鮮消費者們周末可能會選擇越來越重視個性化的度假酒店。

　　8、資本陷阱

　　做民宿的人不要輕易拿錢，尤其是不懂民宿的投資人的錢。一個民宿從選址就開始用資本的方式運作，尤其是一群外行人，自己覺得可以通過資本顛覆任何行業。如果這樣做，90%的概率會把錢賠光。另外，某些有民宿背景的經營者不是用創業的心態來做民宿，而是打工的職業經理的思維，也很容易把民宿做死。只有那些真正想做民宿的人，通過自己的熱情去感染和團結真正熱愛民宿，并把民宿當成生活樂趣的人，遠離那些僅僅靠資本運作賺錢的團隊，才能把民宿做成功。

　　9、盲目跟風

　　現在有那么多鄉村都想引進民宿，但真正適合開民宿的鄉村（要滿足前面提到的“天時、地利、人和”才可行）不多。如果只是盲目選擇或者被對方所提的要求所吸引，那成功概率就很小。有想做民宿的人自己不懂就跟著別人走，到后來發現鄉村房子的拆遷問題等許多問題都沒解決，一拖就是好幾個月甚至更長，白白浪費很多時間。對這些沒有專業知識又不主動去了解鄉村情況的人來說，機遇也會變成陷阱。

　　10、不接地氣

　　鄉村互聯網創業是國家鼓勵大眾創業的組成部分之一。但是，當前鄉村互聯網項目方向的創業還是太早。一二線城市大眾創業有些過熱，很多創業者也在開辟新的市場，尋找新的機會點，但是中國的鄉村發展遠沒有達到可以用一二線城市的技術直接改造的階段，中間的對接差了好幾個層次，這就是不接地氣。